부동산

호주의 오프더플랜 제도로 집을 마련할 수 있어요.

 

오프더플랜이란 사전분양을 하는 것으로, 건설 플랜은 있으나 아직 건축을 시작하지 않았거나 마치지 않은 부동산을 말합니다.

오프더플랜을 구입하려면 장점이 무엇인지 알고, 나에게 맞는 구입제도인지 알아 봅시다. 

제일 먼저, 가격적인 면에 있어서 어드밴티지가 있습니다.

오프더플랜 매매 가격은 현재 시기에 맞춰 나오지만, 데포짓 외의 자금 결산은 건설이 완공 되고나서 입주 시기에 합니다. 

오프더플랜의 데포짓은 총 가격의 10%입니다. 데포짓 지불은 구매자의 소유로 보장되게 하는 제도이기에 건설 작업이 이상 없이 진행된다면 그 부동산을 앞으로 사거나 팔 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 

호주 영주권자나 시민권자인 첫 부동산 구매자일 경우, 현재 호주에서 오프더플랜 구입을 독려하고 있기 때문에 오프더플랜이나 새아파트를 구매하셨을 경우 $7,000의 First Home Buyers 보너스를 제공합니다.

첫 구매자가 아닌 투자자에게는 절세 이득이 있습니다. 투자를 위해 오프더플랜을 구매했을 경우, Fixture and Fittings 에 대한 감가상각이 가능합니다. 

미리 가격을 정하고 완공 후 지불할 수 있습니다. 입주 시기에는 벌써 그 부동산의 가격이 높이 성장해 있을 수 있습니다. 그러므로 성장 가능성이 있는 오프더플랜 부동산을 찾는 것이 중요합니다. 입주시기에 데포짓 외의 잔금처리를 하여 입주를 해도 괜찮고, 매매도 가능합니다. 부동산에 따라 조금 차이가 있지만, 일반적으로 첫 입주시기가 가장 높은 싯가를 달성하게 됩니다. 입주하지 않고 매매할 경우, 매매 가격의 소득만을 취득하게 됩니다.

호주 법상, 오프더플랜 아파트의 보장은 건축업자의 7년 게런티로 보장되며 건축물과 인테리어를 건축업자에게 보수 받을 수 있습니다. 

오프더플랜 계약을 하기 전에
  1. 지역을 방문하여 건설 될 위치를 확인하세요. 혹시 다른 건축도 근처에서 시작 되었다면 아파트의 전망이 달라질 수 있습니다. 
  2. 모델하우스를 꼼꼼히 체크하세요.
  3. 매매가격이 합당한지 마켓 조사를 하세요.
  4. 건축업자 조사를 하세요.
  5. 변호사와 함께 계약서를 꼼꼼히 체크하세요. 계약서 확인할 점 :
  • 건축완공날짜
  • 계약을 파기하게 되면 생기는 패널티
  • 건설기간 동안 현장방문이 가능한지 
  • 가구나 피팅을 원하는 대로 바꿀 수 있는지
  • 건설업자가 재정위기에 처하게 되었을 경우 디포짓 문제
  • 완공 후 발견되거나 발생되는 문제에 대한 해결점

Off the Plan(분양)

 

사전 분양되는 아파트나 Unit은 이미 완공되어 있는 경우와는 달리, 실제로 건물의 상태를 확인할 수가 없는 단점이 있다. 분양계약시에는 개발업자가 분양계약에 첨부하는 등기되지 않은 도면과 개발업자가 광고 및 선전 목적으로 작성한 조감도 기타 그림이나 자료를 참고하는 수밖에 없다.

그러므로, 사전분양 계약시에 약정하는 전용면적이나 기타 주차장의 면적 등이 준공 뒤에 실제로 주어지는 면적과 다를 수가 있다. 그 외에도 분양계약시에 기대했던 모습과 준공후의 모습이 상이한 경우가 종종 있을 수 있다.

그러므로 이와 같은 차이로 인한 분쟁을 미리 막기 위하여 개발업자는 가능한한 그러한 차이가 허용되는 폭을 넓게 잡으려고 하는 것이 보통이다. 구매자의 입장에서는 그러한 변동 허용폭을 가능한한 적게 해둔것이 유리한 것은 말할 것도 없다.

또 대규모개발인 경우 개발업자는 가능한한 분양계약서를 표준화하는 것이 유리하다. 왜냐하면 각 아파트나 Unit하나하나마다 마감재나 기타 건축사양이 다를 경우에는 그 각각의 사양을 준수하기 위해 훨씬 더 많은 시간과 노력을 기울여야하기 때문이다.

그러나 구매자의 입장에서는 제각기 원하는 내용이 다를 것이고 구매자의 변호사도 각각 다르기 때문에 분양계약서의 내용을 협상함에 있어서 구매자마다 각자 다른 양상을 보일 수밖에 없다.

사전 분양의 이점

 

아파트나 Unit을 개발하는 사업자에게는, 사전분양으로 얻는 이득이 적지 않다. 우선 건설자금을 용자 받을 때 사전 분양된 아파트나 Unit이 많을수록 유리하다. 왜냐하면 융자해주는 은행의 입장에서 볼 때, 이미 매입계약을 체결한 부분에 대하여는 준공 시에 그 매매대금이 확보되기 때문에 개발업자로부터 융자금을 회수가 용이하기 때문이다.

또 건물을 완공한 다음에 분양을 시작하면 완공시기로부터 실제로 매매계약이 체결되고 잔금이 결제될 때까지의 사이에 많은 시일이 소요되어 그만큼 자금회전 등에 있어서 불리하다. 그러나 사전분양으로 미리 계약을 체결해두면, 완공 즉시 잔금일 결재 받을 수 있어서 그런 문제를 피할 수가 있다.

그 외에도 신규로 건설하는 아파트나 Unit에 대해서는 그 전체의 50% 한도 내에서 외국인에게 분양할 수 있도록 사전에 외국인 투자 승인을 받을 수 있기 때문에 내국인에게만 팔아야 하는 기존의 아파트나 Unit보다 수요자 확보 측면에서 훨씬 유리하다.

구매자의 입장에서도 우선 계약금과 인지세, 법률비용 등만 있으면 아파트나 Unit을 바로 매입할 수 있기 때문에 당장 구매자금이 다 마련되지 않은 사람에게는 매우 매력적이다. 인지세도 계약 체결 후 3개월 내에 5%를 납부하고, 계약일로부터 12개월내에 나머지를 내면 된다. 단 그사이에 잔금을 결제하게 되면 그전에 인지세 전액을 납부하여야 한다. 그리고 경우에 따라서는 앞으로 가격이 많이 오를 만한 전망이 좋은 아파트를 사전분양 받아 두었다가 그 아파트가 준공될 때에 이윤을 붙여서 파는 수도 있다.

 

분양 계약시의 도면이 추후 변경되는 경우

 

분양계약서에 첨부된 원래의 도면은 해당 Council이 특별히 요구하는 경우 또는 기타 등기의 필요에 따라 변경되어야 하는 경우가 종종 있다. 이러한 때에는 일반적으로 개발업자가 그 변경사항을 구매자에게 통보하여야 하고 구매자는 이러한 통보를 받은 날로부터, 예를 들면 14일 또는 21일 이내에 매입계약을 수용할 것인지를 결정하도록 정해두는 것이 보통이다. 그러나 중대한 변경이 아닌 경우에는 분양계약을 해제할 수 없는 것이 상식이다. 문제는 어떤 경우가 중대한 변경에 해당하고 어떤 경우는 중대한 변경에 해당하지 않는지를 판별하는 방법이다.

보통 쓰이는 구분 방법은 면적 등이 원래의 도면에 비추어 예를 들어 5% 이상 차이 나면 중대한 변경으로 간주한다. 그 외에 단순히 변경된 수치가 적다고 하여 중대한 변화가 아니라고 할 수 없는 경우도 있으므로 별도로 판정인을 세우기도 한다.

 

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