부동산

호주의 좋은 세금 혜택을 알고 계십니까?

세금 혜택이란 부동산 투자자에게 가장 큰 매력 중 하나입니다.

호주의 세금 혜택을 알려드리겠습니다. 

 

네거티브 기어링

부동산 투자를 위해 융자를 받았을 경우에 해당되는 혜택입니다. 부동산 렌트를 해서 얻은 수입에서, 공제받은 비용들을 뺀 것이 융자 이자보다 적다면 네거티브 기어링 혜택을 받을 수 있습니다. 그로인해 연간 수입에서 렌트 지출 전체를 공제 청구가 가능합니다. 네거티브 기어링을 하면, 부동산 소유 비용을 전체 수입에서 공제 할 수 있습니다. 이것은 세금 납부 의무가 줄어드는 것과 같습니다. 

양도소득세(CAPITAL GAINS TAX)

호주에서 양도소득세는 재산을 팔았을 때 생기는 양도소득에 과세되는 세금입니다. (투자 부동산 포함, 1985년 9월 19일 이후 얻은 거주용 집은 불포함). 연간 회계연도에 양도소득이 손실보다 클 경우 양도소득세 의무가 생깁니다. 호주 양도소득세의 장점은 199년 10월 1일 이후 얻은 투자용 부동산을 12개월 이상 소유했을 경우 양도소득세가 반으로 줄어듭니다. 이 말인 즉슨, 최고소득자일 경우 양도소득세율이 최고 24.25%입니다. 양도소득세는 개개인마다 차이가 있을 수 있으니 전문 택스 플래너에게 조언을 구하는 것이 좋습니다. 

세금 공제가 가능한 호주 부동산

같은 회계 연도에 즉시 세금 공제할 수 있는 부동산 관리 비용은 다음과 같습니다 : 

  • 렌트 입주 광고 비용
  • 아파트 Body Corporate 비용 (Strata Fee)
  • 카운슬 비용과 토지세
  • 전기세, 가스비, 물세
  • 정원관리 비용
  • 보험 – 건물, 내부포함
  • 대출 이자
  • 부동산 렌트 에이전트 수수료
  • 병충해 방제 비용, 수리비, 보수비
  • 경비 정찰 비용
여러 해 동안 세금 공제 가능한 비용

여러 해 동안 세금 공제가 가능한 투자 부동산 관리 비용은 다음과 같습니다 :

  • 부동산 융자 비용 – 융자 설립비용, Title search, 융자 문서, 융자 브로커 수수료, Stamp Duty
  • 카펫, 가구, 커텐의 감가상각
  • 캐피탈 작업 – 건물 증축, 개조, 구조상의 개선

 

 

부동산 세금 상식

Australian Industry Development Bank: ANZ, NAB, Westpac, Commonwealth Bank가 공동 출자하여 구성하고 자원개발이 목적이며, 동 은행의 자회사로서 Australia Bank Export Refinance Corp.를 설립하였다.

Primary Industry Bank: 일차산업의 금융을 지원한다.

  1. 상업금융기관 (Trading Bank)

현재 11개의 상업은행이 있다.

  • National Australia Bank of Australia (NBA)
  • State Bank of New South Wales
  • Australia and New Zealand Banking Group Ltd (ANZ)
  • Commonwealth Bank of Australia
  • Westpac Banking Corporation
  • Bank of New Zealand
  • State Bank of South Australia
  • Australian Bank Ltd
  • The Rural Industries Bank of Western Australia
  1. 외국금융기관

City bank, Barclays Bank Australia, Bankers Trust Australia, Hong Kong Bank of Australia, Natwest Bank Australia 등이 자산 규모면에서 상위에 랭크되고 있다.

한국은 외환은행 및 한일은행이 현지법인으로 지점을 운영하고 있다.

  1. 저축은행

저축은행은 상업은행(Trading Bank)의 자회사로서 저축 및 여신을 목적으로 한다. 현재 약 5592개의 지점이 있고 시드니, 멜버른 등 대도시에는 3115개의 지점이 있다.

  1. 주택은행

저축은행의 일종으로 주택자금 대부를 전담한다.

Permanent Building Society: 주정부 및 자치지역의 금융법에 따라 설립.

 

-단기금융

 

  • 주요 단기금융 수단으로는 무역어음, 당좌대월, 융통어음과 기업간 대출 등이 있다.
  • 무역어음제도(Commercial Bill Facilities)는 일반상업은행과 머천트뱅크(Merchant Bank: 환어음 인수 및 사채발행을 주업무로 하는 개인회사)가 취급하고 있으며 차입자는 통상 30~180일간의 자금융통이 가능하다. 동제도는 단기차입수단으로서 뿐만 아니라 회전대출(Roll Over)방식에 의해 3년까지의 중기 자금융통도 가능하다.
  • 은행으로부터 당좌대월(Overdraft)제도는 기업의 단기운전자본차입 수단으로 가장 많이 이용되고 있다.
  • 융통어음(Promissory note)제도는 150여개 공공기관 및 민간기업이자

 

-모기지론(Mortgage Loan)

 

호주에서는 주택을 살 경우에 대부분이 주택저당은행융자 즉 모기지론을 이용해서 구입한다. 이 대출상품은 합의된 대출기간 동안에 상환하게 되고 경우에 따라서는 목돈을 갚아 조기상환 할 수도 있다. 모기지론은 차입자가 실제적인 소유권을 갖지만 은행은 대출금 상환이 이루어지지 않을 경우 주택을 매매하거나 소유할 수 있는 권리를 갖게 된다.

 

부동산 관련 조세

-임대소득세

 

부동산의 임대수입은 수리비, 보험료, 재산세 및 기타 운영비용을 공제한 금액에 대하여 과세된다. 주거주지를 제외한 투자부동산에 대해서는 부동산 구입 융자금의 이자도 비용 공제할 수 있다. 부동산 구입융자금의 이자가 해당 부동산으로부터 발생하는 수입을 초과할 경우는 부동산과 관련이 없는 여타 소득에 대해서도 그 초과분을 손금 산입할 수 있게 되었다.

 

-양도소득세

 

단기차익 이외의 양도차익

  • 1985년 9월 20일 이후 취득한 자산(호주내 소지 토지 및 건물)에서 실현된 양도차익에 대해서 양도소득세가 적용된다. 이 세금은 실질 양도수입에 부과되는데 취득자산의 취득원가 또는 취득가치를 평균소비자 물가지수로 환산한 가치를 초과하는 매각차액만이 과세된다.
  • 실질 양도소득은 그 소득을 실현한 실체(개인 또는 법인)에 적용된 한계세율로 과세된다. 즉 개인은 종합소득에 합산되어 과세되므로 개인의 한계소득세율이 적용되며 법인의경우는 법인세율이 적용된다.
  • 소액투자자에 대해서는 양도차액전액이 최고 한계 세율로 적용되는 것을 방지하기 위하여 평균법 (Average Process: 양도차익의 20%와 기타소득의 합계액을 표준으로 계산한 세금의 차액을 5배하여 양도차액에 대한 세금을 계산하는 방법)을 사용할 수 있는 단서조항이 있다.

단기 양도차익

납세자가 자산취득후 12개월안에 처분 또는 처분계약을 체결한 경우에 생기는 양도차익을 단기양도차익이라 한다. 이 경우에는 물가수정 없이 취득 당시 원가를 초과하는 매각 가액이 과세대상 양도소득이 된다.

 

-토지세 (Land Tax)

 

Valuer General Office에 감정된 고시가격이 16만 호주달러이상이 될 때만 지불한다. 대부분의 주정부는 토지의 가치를 기준으로 매년 2% 내지 3%의 토지세를 부과한다.

 

-인지세(Stamp Duty)

 

인지세는 잔금결제로부터 통상 약 1주일전에 납부하게 되는데 NSW주에서는 계약체결일로부터 2개월이내에 납부 하지 않으면 가산세를 물게 된다.

퀸즈랜드주의 경우는 계약의 조건(FIRB인가등)이 모두 성취된 때로부터 30일내에계약서를 세무서에 제출하여야 하고, 세무서로부터 세액통지를 받으면 그로부터 다시 30일내에 납부하여야 한다. 그리고 인지세는 잔금결제전에 납부하여야 하므로 잔금결제자금을 은행에서 차입하는 경우 인지세액은 별도로 준비하지 않으면 안된다.

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