부동산

변호사

Solicitor(변호사) 또는 Conveyancer (부동산 양도 전문 변호사)를 정해야 합니다. 계약에 관한 모든 일을 담당해줍니다.

융자브로커

융자브로커를 통해 상담을 하고 융자를 받을 수 있습니다. 융자브로커는 대부분 은행에서 커미션을 받기 때문에 고객은 무료로 서비스를 받을 수 있습니다. 

회계사

외국투자자가 집을 구매할 때에 회계사의 도움이 필요합니다. 회계사는 고객 금융관련 일을 구성하고 호주에서의 절세를 도와드립니다. 호주에서 회사 또는 Trust를 설립하기 원할 경우에는 회계사가 필수입니다. 

바이어에이전트

바이어에이전트는 매매 에이전트와 동일하게 자격증이 있는 부동산 전문가 입니다. 호주 비거주자일 경우 원하는 부동산을 직접 방문하기 어렵기 때문에 바이어 에이전트가 필요합니다. 바이어에이전트의 역할은 구매자에게 합당한 부동산을 상담을 통해 소개하고, 구입시 매매 에이전트와 협상하며 계약성사를 위해 도와드립니다. 전문가로써 객관적이고 실제적인 조언을 주는 전문가는 찾는 것이 좋습니다. 바이어에이전트는 일반적으로 계약이 성사된 후 고정 수수료를 받습니다. 또한 어떤 경우에는 선불 수수료와 부동산 구매가의 몇프로를 받기도 합니다.

융자를 얻기 위해서는 먼저 호주 은행 또는 대출 기관에 신청을 해야합니다. 융자 신청 시 필요한 서류들은 페이슬립, 세금환급서, 소득증명서 또는 고용주 레터입니다.

구매할 부동산을 찾기 전에 융자를 미리 승인 받아 놓는 것이 중요합니다. 

승인이 나는데에는 몇주의 시간이 걸리는데 비해 좋은 부동산은 금방 매매되어지기 때문입니다. 또한, 승인을 받았을 경우 융자를 얼만큼 받을 수 있는지 알 수 있기 때문입니다.

호주 비거주자이거나 임시거주 비자 소유자일 경우 Foreign Investment Review Board (FIRB)에서 외국인 투자 승인을 받아야 합니다.

호주 시민권자, 영주권자와 뉴질랜드 시민권자는 FIRB 승인을 받지 않아도 됩니다. FIRB 승인은 신청 날짜로부터 약 2주 정도 소요됩니다. 

이제 부동산을 찾고 골라야 하는 때 입니다. 호주에 직접 방문하고 바이어에이전트를 통해 구매하는 것이 옳습니다. 부동산의 가치를 정확히 잘 따져보는 것이 중요합니다. 

바이어에이전트가 가격 협상을 도와줍니다.

계약서에 사인하기 전에, 계약서를 달라고 요구할 수 있습니다. 계약서에 더 넣고 싶은 조항이 있다면 변호사를 통해 수정을 할 수 있습니다. 변호사가 계약서를 확인한 후, 계약성사를 하기 전에 무엇을 확인해야 하는지 알려줄 수 있고 언제 사인을 하게 되면 좋을지 조언해줍니다. 또한 외국인 투자자일 경우에는 계약서에 반드시 “Subject to FIRB approval” 조항이 법적으로 꼭 들어가야 합니다.

부동산 계약이 성사됐을 경우, 매매계약서를 융자 브로커를 통해 은행에 보내면 융자 승인이 진행됩니다. 미리 승인을 받아놓기 전에는 부동산 계약을 하지 않아야 합니다.

융자 승인이 진행되고 나면, 은행에서 정식적인 승인서를 1-2주 안에 보내줍니다.

융자 정식 승인을 받고, 변호사가 매매계약서를 확인한 후에 계약서 교환을 하면 됩니다. 계약서 교환 시, 10% 데포짓을 부동산의 Trust Account에 냅니다. 계약서를 교환하고 데포짓을 내고 난 후에는 계약 내용이나 조건을 바꾸기 어려우므로 그 전에 미리 법률 어드바이스를 구하는 것이 옳습니다. 외국인 투자자일 경우 사인하는 계약서에 반드시 “Subject to FIRB approval”이라는 조항이 있어야 하고, FIRB의 승낙을 위해 30일을 허용해야 합니다. 이때 혹시라도 FIRB 승인을 받지 못했을 경우를 대비해 지불한 데포짓을 잃지 않는다는 조항이 쓰여 있도록 변호사에게 확인해야 합니다. 

계약서 교환 후, 정식승인서를 받도록 사인된 계약서를 FIRB에 보냅니다. 정식승인서를 받은 후, 은행에서 융자서류를 보내줍니다. 융자 브로커와 함께 서류를 확인하고 변호사에게 계약서에 대한 법률 어드바이스를 받으면 됩니다. 융자 제안을 승인하려면 필요한 부분에 사인을 하고 은행에 다시 서류를 보냅니다. 잔금 지불 전에는 반드시 구입하는 부동산에 바이어에이전트를 통해 마지막 인스펙션을 해야합니다. 

잔금처리는 변호사, 융자브로커와 은행에서 알아서 처리해줍니다. 구매자는 이들에게 연락을 통해 진행이 어떻게 되어 가고 있는지 알 수 있고 모든 잔금이 처리되고 나면 매매부동산 에이전트에게서 열쇠를 받을 수 있게 됩니다.

 

Deposit

 

구매자는 계약서 교환 시 계약서에 있는 대로 합의한 만큼의 Deposit을 지불해야 한다. 금액은 대체로 구입 가격의 10% 정도지만 계약상 쌍방의 합의에 따라 차이가 있을 수도 있다. Deposit은 보통 부동산 회사에게 지불하며 부동산 회사의 Trust Account에 보관된다. 판매자와 구매자는 합의를 통해 보관된 Deposit을 투자하여 이자를 받을 수도 있다.

주의해야 할 것은 계약서 교환시에 판매자에게 직접 Deposit을 지불한다든지, 판매자가 다른 용도로 그 Deposit을 사용하도록 하는 일이 없어야 한다. 필요하다면 반드시 Solicitor나 Conveyancer와 상의해야 한다.

 

Cooling-off 기간

 

만일 계약상 Cooling-Off 기간이 합의되어 졌다면 구매자는 이 기간동안 계약을 취소할 수 있다. 구매자가 계약을 취소한다면 판매자에게 Deposit의 일부인 총액의 0.25%를 물어야 한다. 일반적으로 Auction 입찰(Bid)를 통해 계약이 성립되었을 때는 Cooling-Off 기간이 없다. 또한 계약서 교환후에 판매자에 관한 정보가 불확실하다든가, 판매자가 계약서에 허위 기재하였거나 알려진 사실을 첨부하지 않은 것이 밝혀질 경우에는 구매자가 계약을 취소할 수 있다. 계약취소에 관하여는 반드시 Solicitor나 Conveyancer와 상의해야 한다.

Auction – 일반적으로 Auction 입찰(Bid)을 통해 계약이 성립했을 경우Cooling-Off 기간은 적용되지 않는다. 이것은 주로 구매자가 많은 시장에서 일어난다. 만일 이러한 경우 구매자는 원하는 매물을 가능한한 빨리 계약하는 것이 좋다. 하지만 계약서를 교환하기전에 먼저 Solicitor와 충분히 상의하도록 하는 것이 바람직하다.

 

계약서 교환 (Exchange of Contract)

 

Auction이나 Private Treaty를 통해 구매자가 정해지고 가격협상이 이루어져서 매매에 합의하게 되었다면 판매자와 구매자는 매매계약서에 서명을 하고 이를 교환을 하게 된다. 이때 구매자는 대게 계약금액의10%를 Deposit으로 지불해야 한다. 이 Deposit은 잔금지불이 완전히 이루어질 때까지 부동산 Trust Account에 보관, 관리하게 된다. 판매자의 Solicitor는 구매자측 Solicitor, Bank와 상의해서 계약서에 따라 잔금지불시기를 정할 것이다.

 

잔금 지불과 이사

 

잔금 지불 날짜(Settlement Date)는 매물의 판매가 완전히 마무리되는 날이다. 이날 새로운 소유주가 된 구매자는 구매가격의 잔금을 다 지불해야만 한다. 그리고 판매자는 계약서상에서 새로운 집주인에게 언제 집을 비워줄지 정해야 한다. 일반적으로 잔금지불시 그 집에 있는 Mortgage를 정리해야 하며 Lender에게 다 갚아야한다.

매매의 여러가지 절차 중에 그리고 이사할 때 등 항상 Check List를 만들어 관리하는 것이 대단히 효율적일 것이다.

 

부동산 거래시 변호사의 역할

 

1. 변호사의 역할

부동산 매매에 있어서 변호사의 역할은 거래에 안전성과 확실성을 보증하는 것이다. 누구에게나 중요한 재산의 일부이며 고액의 금액과 재산이 교환되는 부동산 거래에 있어서 위험은 언제나 존재한다. 또한 일반인에게는 이 같은 전문적인 업무는 생소한 것이 사실이다. 이리하여 변호사의 경험과 능력을 통해 거래의 위험성을 줄일 수 있으며, 보상기금제도와 같은 각종 시스템을 통해 더 높은 안전성을 보장받을 수 있다.

 

2. 변호사의 필요성

일반인에게 부동산 매매에 관련된 법률은 복잡하며 어렵다. 이 같은 법률을 정확히 지키지 않을 때에는 매매자 간에 분쟁의 소지가 있으며, 명의등록 등에 있어 소유권의 취득이 불확실해진다. 변호사의 도움을 통해 부동산 거래에 보다 높은 법률상의 확실성을 높일 수 있다. 이 같은 이유에 따라 호주에서는 변호사를 통하여 매매가 이루어진다.

 

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