부동산

 

부동산 매매 전의 준비사항

 

  • 소유하고 있는 매물의 현재 예상가치 파악
  • 주변에 나온 매물 중 비교할 만한 다른 매물들의 시세를 알아보고 비교해본다. (주변 매물이 부동산 회사에 나와있는 가격이 아니라 실제 판매된 가격을 비교한다. 그렇지 않을 경우 적절치 못한 가격예상으로 매매시간이 길어질 수 있음)
  • 매매에 드는 제반비용을 계산해 봄으로써 판매가격과 구입가격의 예상지출을 계획. (제반비용에는 부동산 수수료, 부동산 광고비용 내지는 경매비용, 법률비용, 대출금상환비, 이사비용 등과 함께 기타 잡비가 포함될 수 있고 구매시는 취득세 등이 포함)
  • 매매 후 다른 부동산을 구입하려는 계획이 있다면 조건에 맞는 매물이 있는지 현재시장에 어떻게 형성되는지 파악.
  • 융자기관인 Home Lender에게 연락하여 Mortgage 상환을 위해 얼마의 비용이 관련되어 있는지 알아본다. 만일 Mortgage를 새로 구입할 집으로 옮긴다면 얼마간의 시간과 비용을 절약할 수도 있다.

 

매매를 위한 준비

 

구매자들에게 좋은 인상을 주기 위해 최소한의 주택단장을 하는 노력이 필요하다. 매물이 어떻게 정리되었는지에 따라 구매자의 첫인상이 많이 달라질 수 있다. 하지만 지나칠 정도로 많은 비용을 들일 필요까지는 없으며 특히 Overcapitalise라 하여 보기에만 좋을 뿐 실제 판매되는 가격에는 전혀 영향을 주지 않는 수리나 보수는 고려해야 한다.

 

매매 계약서 준비

 

매물을 시장에 내놓기 전에 변호사에게 의뢰하여 매매계약서(Contract of Sale)를 준비해야 하며 구매자가 원할 경우 언제든지 열람할 수 있게 해야 된다.

 

Inspection

 

Inspection에는 두가지 종류가 있다. 대개 토요일 정해진 시간에 공개하는 Public Viewing과 Private Inspection이 있는데 준비만 제대로 되어 있다면 어떤 것이든 상관은 없겠으나 일률적으로 정해진 날짜에 하는 것이 바람직하며 불시에 찾아오는 것을 막을 수 있다.

Inspection은 광고의 결과이자 중요한 매매 열쇠다. 긍정적인 반응을 얻기 위해서 할 수 있는 것들이 있을 것이다. 눈으로 보여지는 것 외에 구매자는 귀로 또는 후각으로도 주택을 판단하기에 항상 살고 있는 본인이 모를 수 있는 냄새에 조심하여야 되며 조용한 음악들을 틀어 놓는 것도 한 방법이라 하겠다.

일반적인 경우 매물이 시장에 광고되면서부터 Inspection을 하기 위해 집을 개방하게 된다.

부동산을 통해 매물을 내놓았다면 구매를 원하는 사람들이 Inspection을 할 수 있도록 충분한 시간을 두고 시간 약속을 해야 할 것이다. 이러한 Inspection을 대비해서 매매기간 동안에는 항상 만반의 준비를 갖추고 있어야 한다.  

 

매물에 나온 부동산은 판매자 측의 변호사가 준비한 계약서가 있습니다.

관심있는 부동산이면 에이전트를 통해 계약서를 받아 보실 수 있습니다.

부동산 계약서는 다음과 같은 것들이 포함 됩니다.

  1. 카운슬의 Zoning Certificate (토지성격분류)
  2. Sewerage Diagram (상하수도 설계도)
  3. 지역 Land Title Office 에 기록된 Property Title (등기) 사본

부동산을 구매하면 땅과 건물만 사는 것 뿐만 아니라 포함된 권리들을 사게 됩니다. 호주에서는 ‘Legal Title'(법적권리)라고 하며, 부동산이 등록되어 있는 법적 타이틀이 부동산에따라 다릅니다. NSW 지역에는 가장 일반적인 두가지 타이틀이 있습니다. ‘ Torrens Title’과 ‘Strata Title’으로 분류 되어 지는데, 두가지 다 소유권을 부여하지만 소유자에게 따르는 권리와 의무가 다릅니다. 

Torrens Title은 땅의 소유자와 그의 권리를 확실히 주장하기 위함입니다. Torrens Title 에 등록이 된 후에는 그 땅의 소유자가 주인이 되며 이외의 모든 사람들은 땅에 대한 권리를 주장할 수 없습니다. 등록은 정부의 Land Titles Office 에 기록되고, 소유권자는 ‘Title by registration’이라는 정식 소유권을 얻게 됩니다. Torrens Title인 땅에는 권리 증서가 있고 권리 증서에는 땅 등록 번호, 소유권자의 정보, 대출여부 까지도 기록 되어 있습니다. 

Strata Title은 전체 여러 가구 중 개인의 소유권과 법적 실체인 ‘Owners Corporation’을 통해 공동 소유권을 주장합니다. 공동 소유는 로비, 현관, 정원, 진입로 등을 ‘공동 소유 지역’을 말합니다. 기타 종류의 소유권은 여러가지 다른 특징과 각각의 필요사항을 갖고 있습니다. 자세한 사항은 Solicitor나 Conveyancer와 상의하시기 바랍니다. 

계약서를 본 후 구매자가 계약서에 고치고자 하는 내용이 있을 수도 있습니다. 이럴 경우에는 계약서를 교환하기 전에 서로의 Solicitor나 Conveyancer를 통해 서로 합의하는 과정이 필요합니다. 

구매 Tip 구매자가 많은 시장에서 종종 일어나는 일은, 매매자가 사고자 하는 구매자로부터 제안을 받아 들였다고 하더라도 계약 전에 다른 높은 가격의 사람과 먼저 계약서를 교환하는 것입니다. 법적으로 가능한 일이기에, 이러할 경우 대비하여 구매자는 구매하기로 결정한 부동산을 가능한 한 빨리 계약하는 것이 좋습니다. 하지만 계약서를 교환하기 전에는 늘 먼저 Solicitor 와 충분히 상의하도록 하는 것이 바람직합니다.

판매자와 구매자 사이에 매물 가격과 계약 사항들에 대한 합의가 이루어 졌다면 양방이 계약서에 서명을 하고 교환합니다. 계약서 교환 시, 구매자는 10%정도의 Deposit을 지불해야 합니다. 이 Deposit 은 부동산 회사의 Trust Account에 보관되거나 또는 양쪽의 합의하에 다른 곳에 투자해서 그 이자를 서로 나누어 갖거나 아니면 판매자가 가지도록 할 수도 있습니다.

Inspection – 계약서를 작성, 교환하기 전에 모든 Inspection (Building or Pest)을 다 마치고 매물이 만족한지 분명히 확인해야 합니다.

계약서 확인 – 계약서는 판매자와 구매자 사이의 법적인 매매합의이기 때문에 계약서에는 매매에 관한 합의 사항들과 모든 조건을 명시해야 합니다.

계약서를 교환 하기 전에 다음 사항들을 확인해야 합니다.

  • 매물과 함께 구입하는 부대시설이나 내부시설의 전부가 명시 되어있는지
  • 예를 들어 커튼, 조명시설, 에어컨 그리고 오븐과 세척기 등
  • 이 모든 것들이 잔금지불(Settlement) 시에 혹은 그 이후에 생길 수 있는 문제를 피하기 위해 계약서에 정확하게 명시되어 있어야 합니다.

구매자는 계약서 교환 시 계약서에 있는 대로 합의한 만큼의 착수금을 지불해야 합니다. 금액은 대체로 구입가격의 10% 이지만 계약상 쌍방의 합의에 따라 차이가 있을 수도 있습니다. 착수금은 보통 부동산회사에게 지불하며 부동산회사의 Trust Account에 보관됩니다. 부동산회사에서 착수금 이자를 잔액지불 후 구매자에게 줍니다. 때로는 판매자와 구매자의 합의를 통해 보관된 착수금을 투자하여 이자를 받을 수도 있습니다.
주의해야 할 것은 계약서 교환시에 판매자에게 직접 착수금을 지불하거나, 판매자가 다른 용도로 사용하도록 하는 일이 없어야 합니다. 필요하다면 반드시 Solicitor 나 Conveyancer 와 상의해야 합니다.

만일 계약상 Cooling-off 기간이 합의 되어졌다면 구매자는 이 기간 동안 계약을 취소할 수 있습니다. 구매자가 계약을 취소한다면 판매자에게 착수금의 일부인 총액의 0.25%를 물어야 합니다. 일반적으로 Auction(경매)를 통해 계약이 성립되었을 때는 Cooling-off 기간이 없습니다. 또한 계약서 교환 후에 판매자에 관한 정보가 불확실하거나 판매자가 계약서에 허위 기재 하였거나 알려진 사실을 첨부하지 않은 것이 밝혀질 경우에는 구매자가 계약을 취소할 수 있습니다. 계약 취소에 관하여는 반드시 Solicitor나 Conveyancer와 상의해야 합니다.

잔금 지불 날짜 (Settlement Date)는 매물에 대한 거래가 완전히 성립되는 날입니다. 날짜는 판매자와 구매자가 먼저 합의를 한 후에 결정한 날로 계약서에 작성되어 있습니다. 일반적으로 새 소유주에게 매물을 비워 줘야 할 날짜도 계약서에 명시됩니다. 새로운 소유주는 잔금 지불 날짜까지 또는 잔금 지불 당일에 남아 있는 금액을 완전히 지불해야만 합니다. 구매자는 최근 발생한 하자 부분이 없는지, 매매에 포함된 모든 내부시설 등이 원래 대로 보존 관리되고 있는지 최종 Inspection 을 잔금 지불 며칠전에 할 권리가 있습니다.

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